核心提示：因經營慘淡，商戶紛紛撤離。還旅館王智明有部分商戶因交不起租金和物業費而遭驅逐。據記者不完全統計，商場內約2/3的商鋪空置。
北京南站，人潮湧動。而斜對面的U-SHOW悅秀城購物中心（以下簡稱 悅秀城 ）卻冷清寂寥，與南站的熱鬧形成鮮明對比。據悉，悅秀城由國美控股集團旗下的鵬潤地產集團（以下簡稱 鵬潤地產 ）負責開發經營。
《中國經營報》記者走訪發現，因經營慘淡，商戶紛紛撤離。還有部分商戶因交不起租金和物業費而遭驅逐。據記者不完全統計，商場內約2/3的商鋪空置。鵬潤地產招商部相關負責人表示，目前商場正在重新進行規劃調整，包括品牌選擇和業態搭配。
據多位商戶反映，造成經營困局的主要原因是人氣不足。對此，中國購物中心發展委員會主任郭增利分析認為，是商場定位出瞭問題，應該向 社區生活中心 定位發展。
商戶拖欠租金遭驅逐
一進來這個商場，我都不敢大聲說話，太安靜瞭。 一位前來悅秀城閑逛的姑娘對同伴說道。《中國經營報》記者進入悅秀城大門的第一眼，就看到面前大門緊閉的咖啡廳。玻璃門上還貼著一張《租金催繳函》。
函件顯示，該商鋪負責人徐某2016年一直未繳納租金。記者致電徐某，其表示，自開業以來，咖啡廳經營每況愈下，入不敷出。 已經虧損瞭150萬元的裝修費，根本交不起租金。
置身悅秀城商場內，記者看到，B1至6層為商業，9到12層為寫字樓。大部分商鋪處於空置狀態。其中，一樓僅有幾傢服裝店開業，二樓空蕩蕩的，無一傢商戶，三層隻有一些小孩在玩耍。四層、五層僅有三分之一的商戶開業，而開業的商鋪店內也幾乎無客人。一位餐飲老板告訴記者，開業前三天生意挺火，但之後客流量驟降，大部分商鋪最後都因經營虧損紛紛撤離。
鵬潤地產運營部負責人告訴記者，一部分商戶是自己主動離開的，還有一部分商戶是因為違約被撤走的。記者看到，有多傢商鋪被封，並貼著一份通知稱， 該商戶自與我司簽訂租賃合同以來未履行合約規定之條款，現我司提出與其終止合約。
多傢商戶向記者透露，商戶是因不滿商場未兌現客流及開業率等承諾而拒交物業、租金等費用，才被商場逐出。 入駐之前，招商部口頭承諾開業率會達到70%，事實上根本沒有客流量。
對此，鵬潤地產招商經理向記者表示，協議上並沒有承諾客流量及開業率等條件。記者聯系多北京志霖律師事務所副主任趙占領及其他律所律師，其均表示口頭承諾並不能判定商場存在違約行為，人氣不足隻能算商業風險。
招商部還承諾有品牌商傢入駐，但進來後發現根本沒有幾傢大品牌。 商戶徐某對此也表示不滿，認為其虛假宣傳。據瞭解，悅秀城開業時，位於B1層的國美電器、6層的歌友匯KTV和DMG影城成為購物中心三大主力店。但經營時間不到一年半，國美電器於2016年10月撤離商場。
四層、五層多傢商戶向記者表示，雖然生意不好，但仍保持著收支平衡的狀態。 雖然目前公司一直未向我催繳租金，但前期投入瞭巨額裝修費，現在進退兩難隻能硬撐著。
定位模糊 轉型受阻
事實上，悅秀城經由兩次轉型而來。直至2013年9月，國美集團把大康鞋城所有的股老虎團隊 王智明份進行瞭統一收購，大康鞋城轉型為 國美生活廣場 ，定位為國內首傢以批零結合的商業綜合體。
北京城市優化疏解之後，2015年9月，該樓宇又從國美生活廣場轉型為U-SHOW悅秀城購物中心。初期定位 中高端定位 和 輕奢 ，後又定位為社區型購物中心。但轉型之後的悅秀城，也未改變經營困難局面。
有多傢商戶向記者表示，這主要由於人氣不足所致。而記者走訪發現，悅秀城緊靠火車站和多路公交車站，周邊是成熟住宅區，靠近物美、百榮世貿商城等，也有瀚海花園大廈、嘉特美大廈等寫字樓項目，不乏穩定客戶群。另外，記者看到，悅秀城旁邊的物美超市內，人流量都比悅秀城大。
火車站都是過客，留不住固定消費者。 當地人表示，周邊小區居民大部分去附近的超市。保安人員告訴記者，此前他曾想在此租一間店面，但人氣不夠就放棄瞭。而對於人氣不佳的原因，在他長期觀察看來，認為屬於商場招商不到位，沒有組合性所致。
記者看到，悅秀城二層商場引入的多為美甲店、美容美體和微整形等門店。三層多為餐飲，缺乏品牌化和連鎖化。這在北京商業經濟學會常務副會長賴陽看來，悅秀城雖然有餐飲、娛樂、兒童業態，但整體上還是一個傳統的購物中心架構，跟現在消費需求不符，升級不到位。
主要是悅秀城的發展定位出現瞭問題。 中國購物中心發展委員會主任郭增利分析認為，大城市火車站交通功能大於商業功能，以快速疏散為主要目的。而悅秀城地處北京南站旁，很難發展高端輕奢定位，可以從購物中心轉型為社區生活方式中心。
鵬潤地產招商部相關負責人表示，目前商場正在重新進行規劃調整，包括品牌選擇和業態搭配。而對於商場定位和招商等其他事宜，記者致電國美控股集團地產板塊總裁於星旺，其表示悅秀城主要由鵬潤地產負責。而鵬潤地產招商經理拒絕接受當面采訪。
對於接下來的轉型，多位商戶表示，隻求商場趕快招商吸引人氣。對此，郭增利進一步提出綜合性解決方案。郭增利指出，招商部應該重新做整體的招商規劃，調查商圈居民消費習慣，根據定位來挑選相對應類別和業種的品牌。帶著整體規劃與目標商戶進行點對點溝通，讓商戶有信心並願意成為商場一分子，之後才有可能重新吸引人氣。
王智明
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